Vành đai 4 TP.HCM: Đồng Nai bàn giao mặt bằng giai đoạn 1, BĐS khu vực nào hưởng lợi?

Cập nhật tháng 11/2026: Đồng Nai đang dẫn đầu về giải phóng mặt bằng tuyến vành đai, với 2 xã đã bàn giao xong toàn bộ diện tích giai đoạn 1 và 7 địa phương còn lại đạt 90–99%, trong khi Tây Ninh đã khởi động đoạn cao tốc dài 78,3 km; nơi hưởng lợi rõ nhất trong ngắn hạn là đất nền và nhà ở quanh Long Thành, Nhơn Trạch, Thuận An, Dĩ An và Bến Lức — nhưng chỉ khi mặt bằng thực địa liền khoảnh, không còn "da beo".

Thi công đường vành đai TP.HCM

Đồng Nai đã làm được gì đến đầu tháng 11/2026?

Đến đầu tháng 11/2026, Đồng Nai là địa phương có tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh nhất trên toàn tuyến. Theo Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam ngày 09/11/2026 và VOV cùng ngày, đoạn tuyến qua Đồng Nai cần thu hồi khoảng 443,55 ha trên địa bàn 9 xã, phường: Xuân Đường, Xuân Quế, Dầu Giây, An Viễn, Bình An, Hưng Thịnh, Trảng Bom, Bình Minh và Tân An. Trong đó, giai đoạn 1 cần khoảng 302,38 ha, giai đoạn 2 khoảng 141 ha.

Điểm sáng lớn nhất là hai xã An Viễn và Bình Minh đã hoàn thành bàn giao toàn bộ mặt bằng giai đoạn 1 — An Viễn bàn giao 3,75 ha, Bình Minh bàn giao hơn 22 ha. Bảy xã, phường còn lại đạt tỷ lệ bàn giao từ gần 90% đến hơn 99% diện tích giai đoạn 1. Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông TP. Đồng Nai cho biết đã nhận bàn giao hơn 285 ha, đạt hơn 94% tổng diện tích mặt bằng giai đoạn 1. Công tác kiểm đếm đất đai giai đoạn 1 cũng đã hoàn thành 100% vào cuối tháng 10/2026.

Địa phương / hạng mục	Tiến độ đến đầu tháng 11/2026	Ghi chú
Xã An Viễn (Đồng Nai)	100% mặt bằng giai đoạn 1 (3,75 ha)	Đã bàn giao toàn bộ
Xã Bình Minh (Đồng Nai)	100% mặt bằng giai đoạn 1 (hơn 22 ha)	Đã bàn giao toàn bộ
7 xã, phường còn lại (Đồng Nai)	Gần 90% đến hơn 99% giai đoạn 1	Toàn đoạn đã nhận hơn 285 ha, đạt hơn 94%
Xã Nhuận Đức (TP.HCM)	Gần 79% diện tích (hơn 86,85 ha / 121,97 ha)	768/906 trường hợp đã bàn giao
Đường gom Đồng Nai (4 gói thầu)	Khối lượng thực hiện khoảng 2%	Khởi công 30/6/2026, chỉ tính trong phạm vi các gói đường gom
Tây Ninh (dự án thành phần 2-4, 2-5)	Khởi động ngày 15/10/2026	Dài khoảng 78,3 km, vốn khoảng 43.298 tỷ đồng

Về tiền bạc, đoạn qua Đồng Nai dài hơn 46 km, tổng mức đầu tư hơn 26.000 tỷ đồng, chia làm hai dự án thành phần. Dự án thành phần 1-2 — bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đường gom và đường bên — có tổng mức đầu tư khoảng 10.049 tỷ đồng từ ngân sách địa phương. Dự án thành phần 2-2 — xây dựng tuyến cao tốc chính từ cầu Châu Đức đến cầu Thủ Biên, gồm cầu Thủ Biên — khoảng 16.270 tỷ đồng, triển khai theo hình thức PPP, hợp đồng BOT. Mục tiêu chung của toàn đoạn là hoàn thành vào năm 2029.

Vì sao tỷ lệ 90–99% vẫn chưa phải là "xong mặt bằng"?

Vì con số 90–99% tính trên hồ sơ và diện tích đã phê duyệt phương án, còn mặt bằng thực địa bàn giao cho nhà thầu mới chỉ khoảng 145 ha, hơn 48%. Theo VOV Giao thông, mặt bằng thực địa còn "da beo" — ngắt quãng, chưa liền khoảnh — khiến máy móc khó thi công liên tục. Đây là khác biệt quan trọng nhất mà người đọc cần nắm: tỷ lệ bàn giao trên giấy cao, nhưng mặt bằng sạch liền mạch để thi công mới là thước đo thực tế.

Vướng mắc cụ thể nhất hiện nay nằm ở xã Xuân Đường, nơi chưa có quỹ đất tái định cư cho 41 hộ dân. Ngoài ra, công tác bồi thường, hỗ trợ giai đoạn 1 đã phê duyệt phương án đạt 93,5% (286,47 ha trên 302,35 ha) và giải ngân kế hoạch vốn năm 2026 đạt 89,2% (hơn 2.217 tỷ đồng) — những con số cho thấy tiền đã chảy, nhưng khâu cuối cùng là bàn giao đất liền khoảnh vẫn cần thêm thời gian. Bốn gói thầu xây dựng đường gom đã khởi công từ ngày 30/6/2026, song khối lượng thực hiện mới khoảng 2% tại thời điểm 09/11/2026, chỉ tính trong phạm vi các gói đường gom. Nói cách khác, đường gom mới đang ở bước dọn mặt bằng, phát quang và vét đất hữu cơ.

Tiến độ ở Tây Ninh và TP.HCM ra sao?

Tây Ninh đã chuyển từ chuẩn bị đầu tư sang thi công, còn TP.HCM đang chạy song song hai siêu dự án trên cùng một địa bàn. Ngày 15/10/2026, tỉnh Tây Ninh tổ chức lễ khởi động hai dự án thành phần 2-4 và 2-5 tại xã Bến Lức, với tổng chiều dài khoảng 78,3 km và tổng mức đầu tư khoảng 43.298 tỷ đồng. Đoạn cao tốc từ kênh Thầy Cai đến cao tốc TP.HCM – Trung Lương có vốn khoảng 20.485 tỷ đồng; đoạn tiếp theo đến Cảng Hiệp Phước khoảng 22.813 tỷ đồng. Giai đoạn đầu, tuyến được thi công 4 làn xe, vận tốc thiết kế 100 km/h, phấn đấu hoàn thành và đưa vào khai thác năm 2029. Toàn tuyến vành đai dài khoảng 159,31 km, gồm 10 dự án thành phần, với sơ bộ tổng mức đầu tư khoảng 120.413 tỷ đồng.

Tại TP.HCM, xã Nhuận Đức là ví dụ điển hình cho áp lực mặt bằng kép. Theo vietnam.vn và Tuổi Trẻ ngày 07/11/2026, xã này cùng lúc giải phóng mặt bằng cho cả tuyến vành đai và cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, với tổng gần 1.500 trường hợp bị ảnh hưởng. Cao tốc Mộc Bài qua xã đạt gần 99% diện tích (578/587 trường hợp đã bàn giao, tương đương 52,753 ha trên 53,37 ha), mục tiêu hoàn tất mặt bằng trước ngày 30/11. Trong khi đó, đoạn tuyến vành đai qua xã dài khoảng 10,6 km, ảnh hưởng 906 trường hợp, thu hồi khoảng 121,97 ha với kinh phí hơn 2.805 tỷ đồng; đến nay 768 trường hợp đã bàn giao, diện tích tương ứng hơn 86,85 ha, đạt gần 79%.

Mốc thời gian cần nhớ

30/6/2026: 4 gói thầu đường gom đoạn qua Đồng Nai khởi công.
Cuối tháng 10/2026: Kiểm đếm đất đai giai đoạn 1 tại Đồng Nai hoàn thành 100%.
15/10/2026: Tây Ninh khởi động dự án thành phần 2-4 và 2-5, dài khoảng 78,3 km.
07/11/2026: Xã Nhuận Đức (TP.HCM) đạt gần 79% mặt bằng tuyến vành đai, gần 99% mặt bằng cao tốc Mộc Bài.
09/11/2026: Đồng Nai có 2 xã bàn giao xong toàn bộ mặt bằng giai đoạn 1; 7 địa phương còn lại đạt gần 90% đến hơn 99%.
30/11/2026: Mục tiêu hoàn tất mặt bằng cao tốc TP.HCM – Mộc Bài tại xã Nhuận Đức.
24/12/2026: Sân bay Long Thành dự kiến khai thác thương mại (theo công bố của ACV).
Năm 2029: Mục tiêu hoàn thành, đưa vào khai thác các đoạn tuyến vành đai đã khởi động.

Công trường thi công đường vành đai khu vực phía Đông TP.HCM

Phân biệt rõ: mặt bằng, đường gom và tuyến cao tốc chính là ba việc khác nhau

Đây là điểm dễ gây hiểu lầm nhất: mặt bằng bàn giao nhanh không đồng nghĩa tuyến cao tốc chính đang thi công nhanh. Toàn tuyến được chia thành các dự án thành phần theo từng địa phương. Nhóm dự án thành phần "1-x" lo bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và xây đường gom, đường bên, dùng vốn ngân sách địa phương. Nhóm "2-x" xây tuyến cao tốc chính, triển khai theo PPP – BOT, với nhà đầu tư và hợp đồng riêng, cần theo dõi tiến độ riêng.

Ở Đồng Nai, dự án thành phần 1-2 (đường gom, đường bên dài gần 62 km) đã khởi công ngày 30/6/2026, nhưng dự án thành phần 2-2 (cao tốc chính, gồm cầu Thủ Biên) vẫn đang ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư theo PPP. Ở Tây Ninh, hai dự án thành phần 2-4 và 2-5 đã khởi động ngày 15/10/2026 với nhà đầu tư là Tập đoàn Sơn Hải, nhưng đó mới là lễ khởi động — khối lượng thi công thực tế trên tuyến chính cần thêm thời gian để đánh giá. Người mua nhà nên hỏi rõ "đoạn nào, dự án thành phần nào, đã thi công hay mới xong mặt bằng" trước khi tin vào bất kỳ lời quảng cáo nào gắn với tiến độ tuyến vành đai.

Địa phương nào hưởng lợi nhiều nhất từ tuyến vành đai?

Trong ngắn hạn, Đồng Nai hưởng lợi rõ nhất nhờ mặt bằng đi trước; trong trung hạn, Bình Dương và Tây Ninh mới là nơi giá trị tăng bền khi tuyến chính hình thành. Dưới đây là bức tranh theo từng khu vực.

Đồng Nai: Long Thành, Nhơn Trạch, Biên Hòa

Long Thành là tâm điểm kép: vừa có sân bay dự kiến khai thác thương mại từ 24/12/2026 theo công bố của ACV, vừa có tuyến vành đai đi qua. Khi sân bay mở cửa giai đoạn đầu với khoảng 20–30 chuyến bay mỗi ngày, nhu cầu nhà ở cho chuyên gia, lao động dịch vụ hàng không và logistics sẽ tăng dần quanh Long Thành và Nhơn Trạch. Tuy nhiên, cần lưu ý mốc 24/12/2026 là ngày bắt đầu khai thác, chưa phải lúc sân bay chạy đủ công suất — ACV dự kiến nâng lên khoảng 50% công suất từ tháng 4 đến tháng 10/2027 và đạt 100% sau tháng 10/2027. Biên Hòa, với vai trò đô thị trung tâm của Đồng Nai, hưởng lợi gián tiếp từ dòng vốn hạ tầng và nhu cầu nhà ở của người làm việc dọc tuyến vành đai.

Bình Dương: Thuận An, Dĩ An

Tuyến vành đai đi qua Bình Dương, nối thẳng vào cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM, nên Thuận An và Dĩ An là hai địa bàn được nhắc tên nhiều nhất. Đây vốn đã là khu vực có hạ tầng đô thị phát triển, dân cư đông, giá nhà chung cư và đất nền đã ở mặt bằng cao so với các vùng ven khác. Động lực tăng giá ở đây không đến từ "đất trống chờ đường" mà từ khả năng kết nối nhanh hơn tới sân bay Long Thành và tới trung tâm TP.HCM khi tuyến vành đai hoàn thành. Một ví dụ cụ thể là dự án Serena Riverside ở Lái Thiêu, Thuận An — vị trí ven sông, gần trục giao thông lớn, sẽ được hưởng lợi trực tiếp khi khả năng di chuyển từ Thuận An đi Long Thành và đi các tỉnh lân cận được rút ngắn. Người mua ở thực tại khu vực này nên ưu tiên pháp lý rõ ràng và tiện ích hiện hữu hơn là kỳ vọng tăng giá theo tin hạ tầng.

Tây Ninh và Long An: Bến Lức là điểm nóng phía Tây

Đoạn 78,3 km qua Tây Ninh, trong đó khoảng 74,5 km nằm trên địa bàn tỉnh, biến Bến Lức thành cửa ngõ phía Tây của tuyến vành đai. Khu vực này kết nối cao tốc TP.HCM – Trung Lương, Cảng Hiệp Phước và các khu công nghiệp dọc hành lang phía Tây. Đất nền và nhà phố quanh Bến Lức đang được giới đầu tư chú ý, nhưng mặt bằng giá còn thấp hơn nhiều so với phía Đông, đồng nghĩa biên độ tăng có thể lớn — và rủi ro cũng lớn hơn nếu tiến độ tuyến chính chậm lại. Long An (nay thuộc Tây Ninh sau sắp xếp hành chính) hưởng lợi theo cùng logic: logistics, kho bãi và khu công nghiệp dọc tuyến.

Cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM: Thủ Đức và các phường ven vành đai

Với Thủ Đức và các khu vực cửa ngõ Đông Bắc, tuyến vành đai có ý nghĩa giảm tải cho Quốc lộ 1, xa lộ Hà Nội và các trục xuyên tâm, đồng thời tạo thêm một lựa chọn di chuyển vòng ngoài. Tác động tới giá nhà ở đây mang tính cộng hưởng với Vành đai 3 — tuyến đang thi công và dự kiến thông xe trong tháng 11/2026 — hơn là tác động trực tiếp từ một đoạn tuyến vành đai chưa thi công tuyến chính. Nhà đầu tư nên xem Thủ Đức là khu vực hưởng lợi "chậm mà chắc", dựa trên nhu cầu ở thực và hạ tầng hiện hữu.

Sân bay Long Thành và Vành đai 3 cộng hưởng ra sao?

Ba dự án — sân bay Long Thành, Vành đai 3 và tuyến vành đai — tạo thành một tam giác hạ tầng phía Đông, nhưng mỗi dự án đang ở một giai đoạn khác nhau. Sân bay Long Thành sắp khai thác thương mại từ 24/12/2026; Vành đai 3 đã đạt khoảng 81% giá trị hợp đồng vào đầu tháng 10/2026 và đang tập trung các đoạn phía Đông để sớm đưa vào khai thác; tuyến vành đai thì mới xong phần lớn mặt bằng giai đoạn 1 tại Đồng Nai và vừa khởi động đoạn Tây Ninh. Cộng hưởng lớn nhất sẽ xuất hiện khi cả ba cùng vận hành: hành khách từ sân bay có thể đi Vành đai 3 vào trung tâm TP.HCM hoặc đi tuyến vành đai sang các tỉnh lân cận mà không cần xuyên qua nội đô. Trước thời điểm đó, giá đất quanh Long Thành và Nhơn Trạch vẫn chủ yếu phản ánh kỳ vọng, chưa phản ánh dòng tiền khai thác thực tế.

Người mua nhà và nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Ưu tiên ba câu hỏi trước khi xuống tiền: mặt bằng thực địa đã liền khoảnh chưa, đoạn tuyến chính đã có nhà đầu tư và hợp đồng BOT chưa, và pháp lý của sản phẩm có sạch không. Cụ thể:

Đừng nhầm lẫn các loại tiến độ: 90–99% bàn giao mặt bằng giai đoạn 1 là tin tốt, nhưng mặt bằng thực địa mới hơn 48% và đường gom mới đạt khoảng 2% khối lượng. Tuyến cao tốc chính theo PPP cần theo dõi riêng.
Ưu tiên khu vực có nhu cầu ở thực: Thuận An, Dĩ An, Long Thành và Bến Lức đều có dân cư và việc làm hiện hữu; đất "chờ đường" ở nơi chưa có dân cư luôn rủi ro hơn.
Cẩn trọng với quảng cáo "sát tuyến vành đai": Hãy kiểm tra quy hoạch chi tiết và khoảng cách thực tế tới nút giao, không chỉ nghe tên tuyến đường.
Theo dõi mốc 2029: Đây là mục tiêu hoàn thành chung của các đoạn đã khởi động; bất kỳ sự chậm trễ nào ở khâu mặt bằng "da beo" hay đàm phán PPP đều có thể kéo dài mốc này.

Tổng kết

Tháng 11/2026 đánh dấu bước tiến thực chất của tuyến vành đai: Đồng Nai gần như hoàn tất mặt bằng giai đoạn 1 trên giấy tờ, Tây Ninh đã khởi động đoạn cao tốc dài 78,3 km, TP.HCM đang gỡ nút thắt mặt bằng kép tại Nhuận Đức. Nhưng khoảng cách giữa "bàn giao trên giấy" và "mặt bằng liền khoảnh để thi công" vẫn là thách thức lớn nhất, và tuyến cao tốc chính theo PPP vẫn cần thời gian. Với người mua nhà, đây là lúc nghiên cứu kỹ từng khu vực — Long Thành, Nhơn Trạch, Thuận An, Dĩ An, Bến Lức — thay vì mua theo tin đồn chung chung về một tuyến đường.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Đến tháng 11/2026, mặt bằng tuyến vành đai qua Đồng Nai đạt bao nhiêu?
Hai xã An Viễn và Bình Minh đã bàn giao 100% mặt bằng giai đoạn 1; 7 địa phương còn lại đạt gần 90% đến hơn 99%. Tuy nhiên, mặt bằng thực địa bàn giao cho nhà thầu mới khoảng 145 ha, hơn 48%, còn tình trạng "da beo" theo VOV Giao thông.

Tiến độ giải phóng mặt bằng có đồng nghĩa tuyến cao tốc chính đang thi công không?
Không. Mặt bằng, đường gom và tuyến cao tốc chính là ba hạng mục khác nhau. Đường gom Đồng Nai mới đạt khoảng 2% khối lượng, còn tuyến chính theo PPP–BOT cần theo dõi riêng.

Khi nào tuyến vành đai hoàn thành?
Mục tiêu chung của các đoạn đã khởi động là hoàn thành và đưa vào khai thác năm 2029, gồm đoạn qua Đồng Nai và hai dự án thành phần 2-4, 2-5 qua Tây Ninh.

Nên mua nhà ở khu vực nào theo tuyến vành đai?
Ưu tiên nơi có nhu cầu ở thực và pháp lý rõ ràng như Long Thành, Nhơn Trạch, Thuận An, Dĩ An và Bến Lức; tránh mua theo tin đồn "sát tuyến" khi chưa kiểm tra quy hoạch và khoảng cách tới nút giao thực tế.